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相続税コラム

土地の贈与を受けた場合の贈与税の計算方法と節税に繋げる際の全知識

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土地の贈与を受けた時、建物などの贈与と同様に贈与税の対象になりますが、贈与税を計算するとき、贈与などによって取得した土地や家屋を評価することからはじまります。

 

そもそも、土地は原則として宅地、田、畑、山林などのことをさし、各地目ごとに路線価方式と倍率方式で考えていくものですが、正直よくわからない部分も多いと思いますので、今回は土地の贈与税の計算と、できるだけ贈与税の節税をするために何ができるのかを、ご紹介していきます。

 

※贈与された土地の売却を検討している方には、こちらの【不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点】【土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?】の記事もお勧めです。

 

 【目次】
土地の贈与・移動で贈与税がかかる場合とは?
親の土地の一部を無償でもらった場合
親の借地の底地部分を子供が買い取ったとき
土地の贈与があった場合の贈与税の計算手順
土地の贈与財産価額を調べる方法
課税価格の算出
実際の税額を算出
土地の贈与税をできるだけ多く減税させるには?
2,500万円以上の土地を贈与するなら相続時精算課税制度がおすすめ
配偶者控除なら2,000万円までの贈与が非課税
まとめ

 

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・生前対策に興味はあるけど何から手を付けていいかわからない
・贈与するのにも税金がかかるの!?
・生前対策で効率的かつ効果的に節税したい


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相続税、贈与税の対策や計算方法は複雑で細かい法律が関わるためご自身だけで行うのは相当困難です。間違った対策法で余分な相続税を払うことにならないよう、しっかりと生前から対策をしておきましょう。

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土地の贈与・移動で贈与税がかかる場合とは?

土地の贈与税を計算していく前に、そもそもどういう場合に贈与税がかかるのかを確認しておきましょう。贈与税がかからないのであれば、これ以降の計算はあまり意味がないので、2度手間を避ける意味でも、最初に確認しておくことをおすすめします。

 

贈与税がかからないケース:親の土地の一部を無償でもらった場合

イメージとしては下記の図のようなケースです。

 

 

通常、土地の貸し借りが行われた場合は借り手である親に対して地代を支払いますが、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことは通常ありません。つまり、贈与とはみなされず、贈与税が発生することはありません

 

無償で提供されることを「使用賃借」と言いますが、親から敷地の贈与を受けたときは、自用地の贈与を受けたことになり、価額はゼロとして取り扱われていることによるものです。

 

贈与税がかかるケース:親の借地の底地部分を子供が買い取ったとき

親が借りている土地の所有権(底地)を、子供が地主から買い取った場合、親は子供に対して地代を払わなくてはいけませんが、もし支払いがない場合は使用賃借(無料提供)となり、親の所有していた借地権は、子供が土地を買い取ったときに贈与されたとみなされ、贈与税の対象になります。

 

 

ただし、子供が土地の所有者となった後も、引き続き借地権者は親であるとして「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を子供の住所地の所轄税務署長にすみやかに提出したときは、贈与として取り扱わないことになっています。

 

 

借地権者の地位に変更がない旨の申出書

 

あり

なし

借地権の贈与

なし

あり

贈与税

発生

なし

 

 

土地の贈与があった場合の贈与税の計算手順

では、実際の贈与税の課税対象になってしまった場合、いくらの贈与税が課税されることになるのでしょうか?

 

贈与税の計算は下記の式で表すことができます。

課税価格 = 贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)

税額 = 課税価格 × 税率 - 控除額

 

ただ土地の贈与税を計算する時に厄介なのが、土地の「贈与財産価額」が一体いくらなのかを調べることです。これにはいくつかの方法がありますが、ここでは一般的な「路線価方式」と「倍率方式」をご紹介していきます。

 

土地の贈与財産価額を調べる方法

1:路線価方式

路線価方式は、路線価があらかじめ定められている地域での評価方法で、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を表しています。

 

計算式は【正面路線価 × 奥行価格補正率 × 面積】を使って算出することができます。例えば、新宿区の歌舞伎町を例に見てみましょう。

 

計算例

参考:新宿区 (路線価図・町丁名索引)

 

東京電力(株)新宿制御所でみると、

正面路線価:5220A

奥行価格補正:A(90%) = 4,698,000円・・・

となっています。

 

さらに、1平方メートルあたりの価格を出すには「側方路線影響加算額」と「二方路線影響加算額」を出さなくてはいけませんので、下記の式で別に算出していきます。

 

  • 側方路線影響加算額=側方路線価 × 奥行価格補正率×側方路線影響加算率

  • 二方路線影響加算額=裏面路線価 × 奥行価格補正率×二方路線影響加算率

 

 

側方路線影響加算率表

二方路線影響加算率表

地区区分

加  算  率

加算率

角地の場合

準角地の場合

ビル街地区

0.15

0.07

0.1

高度商業地区
繁華街地区

0.1

0.05

0.07

普通商業・併用住宅地区

0.08

0.04

0.05

普通住宅地区
中小工場地区

0.05

0.02

0.03

大工場地区

0.02

0.01

0.02

参考

▶︎側方路線影響加算

▶︎二方路線影響加算

 

側方路線影響加算額:990B

奥行価格補正:B(80%)

側方路線影響加算率:0.05(高度商業地区:準角地)

990,000円 × 0. 8 × 0.05 = 39,600円・・・

 

二方路線影響加算額:660B

奥行価格補正:B(80%)

二方路線影響加算率:0.07(高度商業地区)

660,000円 × 0.8 × 0.07 = 36,960円・・・

 

評価対象地の1平方メートル当たりの価額

= ①+②+③ = 4,774,560円

 

仮に面積を10m×15mの150平方メートルと仮定すると・・・

4,774,560円 × 150平方メートル = 7億1,618万円になりますね。

 

2:倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法で、土地の価額はその土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。この固定資産税評価額ですが、家や土地を持っているなら、役所から固定資産税の納税通知書が来ているはずですので、それをみていくらになっているのかを確認しましょう。

 

詳しい計算手順は「固定資産税評価額を使った不動産取得税などの計算まとめ」をご覧ください。

 

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課税価格の算出

課税価格は「贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)」で算出きますので、この式に機械的に当てはめていくだけです。

 

先ほど「路線価格」で計算してでた7,161.4万円を使っていくと・・・

7,161.4万円 - 110万円 = 7,051.4万円です。

 

実際の税額を算出

税額は「課税価格 × 税率 - 控除額」ですので、

7,051.4万円 × 55% − 400万円 =  34,782,700円

 

基礎控除後の課税価格

税 率

控除額

200万円以下

10%

300万円以下

15%

10万円

400万円以下

20%

25万円

600万円以下

30%

65万円

1,000万円以下

40%

125万円

1,500万円以下

45%

175万円

3,000万円以下

50%

250万円

3,000万円超

55%

400万円

参考:贈与税の速算表

 

この速算表は一般的なものですが、「特例贈与財産」として計算する表もあり、その場合は「税率:55%」「控除額:640万円」になりますが、このあたりの詳しい住み分けは「贈与税の税率と贈与税節税のための贈与方法まとめ」を確認してください。

 

 

土地の贈与税をできるだけ多く減税させるには?

2,500万円以上の土地を贈与するなら相続時精算課税制度がおすすめ

相続税精算課税制度とは、60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合に、2,500万円までの財産を非課税にすることができる制度です。

 

仮にこの制度を使って土地を贈与した場合を考えて見ましょう。

 

先ほどの新宿区歌舞伎町の土地「7,161.4万円」を贈与したとした場合、

7,161.4万円 – 2,500万円 × 20% = 928万円。

 

相続時精算課税制度を使わなかった場合(34,782,700円)に比べると、その節税率は一目瞭然ですね。現金ではなく、分けるのが面倒な不動産や土地に対しては便利な制度ですので、検討してみてはいかがでしょうか?

 

【関連記事】

相続時精算課税制度を活用して贈与税対策をする手引き

生前贈与で不動産を贈与する際に贈与税を抑える為の手順

 

配偶者控除なら2,000万円までの贈与が非課税

贈与税にも相続税の配偶者控除同様の制度が存在します。これは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、「居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭」の贈与があったとき、基礎控除110万円のほかに、最高2,000万円まで控除できるというものです。

参考:国税庁|夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

 

 

まとめ

土地に関する贈与税の計算方法をご紹介してきました。土地の計算は専門知識がないとかなり面倒な上にミスも発生しやすいので、正確な課税価格やどれだけの減税ができるのか、また、より節税するためにはどの制度を活用すればいいのかを正確に把握したいのであれば、相続専門のコンサルタントや不動産コンサルなどの専門家に相談してみることをおすすめします。

 

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編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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