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相続税コラム

登録免許税の軽減をする為に知っておくべき節税の手順

Tourokumenkyozei

平成27年度の税制改正によって、登録免許税の軽減適用期限が平成29年3月31日まで2年延長されましたことはご存知かと思いますが、新たに平成28年4月の税制改正で、一定の要件を満たす住宅用家屋については、適用期限が平成30年3月31日まで2年延長され、所有権の保存登記・移転登記、住宅ローン借り入れに伴う抵当権設定登記の税率が軽減されることになりました。
 
そこで、登録免許税の軽減をする為に必要な知識として、「どの程度の軽減をされたのか」「登録免許税の軽減を受けるにはどのような手順を踏めば良いのか」をご紹介していこうと思います。
 
 



【目次】
登録免許税の税率は平成27年と平成28年に改正される
税制改正によって登録免許税はどの程度軽減されたのか?
登録免許税の税額表
登録免許税の軽減を受ける為の5つの手順
1:登録免許税は誰が納付するのか?
2:住宅用家屋の軽減税率を適用するための要件
3:登録免許税を計算する手順
4:軽減税率を受ける為に用意する必要書類
5:登録免許税の納付方法
不動産の登記は司法書士に相談しよう
登記の業務を司法書士に依頼すべき理由
良い司法書士を探すには?
まとめ
 
 
 
 

登録免許税の税率は平成27年と平成28年に改正される

登録免許税の税制改正が立て続けの行われ、一体何が変わったのかあまりご存知ない方も多いかと思いますが、税改正で変わったのは主に以下の2点になります。
 
【平成27年の税制改正】
期間:2017(平成29)年3月31日までの登記申請【一般住宅
【平成28年の税制改正】
期間:2018(平成30)年3月31日までの登記申請【長期優良住宅
 
そもそも登録免許税とは、不動産や商業法人の登記だけではなく、下記のような50以上の項目での登記・登録・免許などに関する税金を総合的に規定しているものになります。
 

  • ・船舶の登記、航空機の登録、著作権

  • ・出版権の登録、

  • ・特許権、実用新案権・意匠権

  • ・商標権の登録、漁業権の登録

  • ・弁護士・公認会計士・税理士・不動産鑑定士・司法書士・建築士などの登録

  • ・金融機関・信託会社の事業免許

  • ・宅地建物取引業・建築業の免許 など

 

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するために、大きく分けて以下のような措置が講じられている住宅を指します。 上記のうち1. は建築物に関する技術的な基準で構成されており、その多くは住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の基準(以下「評価方法基準」といいます。) を準用しています。

 

税制改正によって登録免許税はどの程度軽減されたのか?

今回の改正で一般住宅と長期優良住宅の二つが税制改正の対象になったわけですが、何がどの程度の軽減になったのか確認していきましょう。
 

平成27年度の税制改正

1:土地売買による所有権の移転登記税率の軽減(租税特別措置法第72条第1項)

登記の種類

本則

軽減措置

所有権の移転の登記

2.0%

1.5%

所有権の信託の登記

0.4%

0.3%

 

2:住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減(租税特別措置法第72条の2)

登記の種類

本則

軽減措置

所有権の保存の登記

0.4%

0.15%

 

3:住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減(租税特別措置法第73条)

登記の種類

本則

軽減措置

所有権の移転の登記

2.0%

0.3%

 

4:住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減(租税特別措置法第75条)

登記の種類

本則

軽減措置

抵当権の設定の登記

0.4%

0.1%

参考:登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
 

平成28年度の税制改正

1:特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等の税率の軽減(租税特別措置法第74条)【延長】

登記の種類

本則

一般住宅(※)

軽減措置

所有権の保存の登記

0.4%

0.15%

0.1%

所 有 権の
移転の登記

マンション

2.0%

0.3%

0.1%

戸建住宅

2.0%

0.3%

0.2%

 

2:認定低炭素住宅の所有権の保存登記等の税率の軽減(租税特別措置法第74条の2)【延長】

登記の種類

本則

一般住宅(※)

軽減措置

所有権の保存の登記

0.4%

0.15%

0.1%

所有権の移転の登記

2.0%

0.3%

 

3:特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減(租税特別措置法第74条の3)【延長】

登記の種類

本則

一般住宅(※)

軽減措置

所有権の移転の登記

2.0%

0.3%

0.1%

 

「一般住宅」の欄は、住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減(租税特別措置法第72条の2)又は住宅用家屋の移転登記の税率の軽減(租税特別措置法第73条)を適用した場合の登録免許税の税率を参考掲載しています。
参考:登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

 

1の特例の要件|特定認定長期優良住宅

  1. ① 長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号に規定する認定長期優良住宅に該当する住宅用家屋であること。

  2. ②①の住宅用家屋は、新築又は建築後使用されたことのないものであること。

  3. ③①の住宅用家屋を取得した者が居住の用に供する家屋であること。

  4. ④①の住宅用家屋の床面積が50㎡以上であること。

 
2の特例の要件|認定低炭素住宅

  1. ①都市の低炭素化の促進に関する法律第2条第3項に規定する低炭素建築物(当該低炭素建築物とみなされた特定建築物のうち一定のものを含む。)に該当する住宅用家屋であること。

  2. ②①の住宅用家屋は、新築又は建築後使用されたことのないものであること。

  3. ③①の住宅用家屋を取得した者が居住の用に供する家屋であること。

  4. ④①の住宅用家屋の床面積が50㎡以上であること。

 
3の特例の要件|特定の増改築等がされた住宅用家屋
①宅地建物取引業者法第2条第3号に規定する宅地建物取引業者が次に掲げる増改築等をした住宅用家屋(特例の適用を受けようとする個人が取得する前2年以内に当該宅地建物取引業者が取得をしたものに限る。)であること。

  • ㋑Ⓐ又はⒷのいずれかの要件を満たす工事であること。

  • Ⓐ大規模修繕要件(次の工事費用の額の合計額が100万円超)

  • ⓐ増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替えの工事

  • ⓑ区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替えの工事

  • ⓒ家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替えの工事

  • ⓓ地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕又は模様替え(耐震改修工事)

  • ⓔ一定のバリアフリー改修工事

  • ⓕ一定の省エネ改修工事

  • Ⓑ住宅性能向上要件(次のいずれかの工事費用の額がそれぞれ50万円超)

  • 一定の耐震改修工事(上記ⓓ)、一定のバリアフリー改修工事(上記ⓔ)、一定の省エネ改修工事(上記

  • ⓕ)、一定の既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されている防水工事

  • ㋺上記㋑の工事費用の総額が当該住宅用家屋の譲渡対価の額の20%相当額(300万円超の場合は300万円)以上であること。

②①の住宅用家屋は、建築後使用されたことのあるもので次の要件に該当するものであること。

  • ㋑床面積が50㎡以上であること。

  • ㋺新築された日から起算して10年を経過したものであること。

  • ㋩次のいずれかに該当すること。

  • Ⓐその家屋の取得の日以前20年以内(マンション等の耐火建築物については25年以内)に建築されたものであること。

  • Ⓑ地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合するものであること。

③特例の適用を受けようとする個人が、上記①の宅地建物取引業者から①の住宅用家屋を取得し、その取得した者が居住の用に供する家屋であること。

 

登録免許税の税額表

下記は国税庁に掲載がある登録免許税の税額表になりますが、何に対してどの程度の税金がかかるのかを確認しておきましょう。
 

不動産投登記に関して

(1)土地の所有権の移転登記

内容

課税標準

税率

土地の売買

不動産の価額

1,000分の20

相続や法人の合併
又は共有物の分割

不動産の価額

1,000分の4

贈与・交換・収用・競売等

不動産の価額

1,000分の20

 

(2)建物の登記

内容

課税標準

税率

所有権の保存

不動産の価額

1,000分の4

売買又は競売による所有権の移転

不動産の価額

1,000分の20

相続又は法人の合併による所有権の移転

不動産の価額

1,000分の4

その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)

不動産の価額

1,000分の20

 

 (3)住宅用家屋の軽減税率

項目

内容

軽減税率

住宅用家屋の所有権の保存登記

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合

1,000分の1.5

住宅用家屋の所有権の移転登記

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記

1,000分の3

特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等

個人が、平成28年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するものを新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記

1,000分の1

認定低炭素住宅の所有権の保存登記等

個人が、平成28年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するものを新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記

1,000分の1

特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記

個人が、平成28年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記

1,000分の1

住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記

1,000分の1

 

企業の商業登記に関して

項目

内容

課税標準

税率

株式会社等の設立の登記

株式会社

資本金の額

1,000分の7

合名会社又は合資会社

申請件数

1件につき6万円

合同会社

資本金の額

1,000分の7

株式会社又は合同会社の資本金の増加の登記

 

増加した資本金の額

1,000分の7

合併、組織変更等の登記

合併又は組織変更若しくは種類の変更による株式会社、合同会社の設立又は合併による株式会社、合同会社の資本金の増加の登記

資本金の額、増加した資本金の額

1,000分の1.5

分割による株式会社、合同会社の設立又は分割による株式会社、合同会社の資本金の増加の登記

資本金の額、増加した資本金の額

1,000分の7

支店の設置の登記

 

支店の数

1箇所につき6万円

本店又は支店の移転の登記

 

本店又は支店の数

1箇所につき3万円

取締役又は代表取締役若しくは監査役等に関する事項の変更の登記

 

申請件数

1件につき3万円

支配人、取締役等の職務代行者選任の登記

支配人の選任又は代理権の消滅、取締役又は代表取締役若しくは監査役等の職務代行者の選任の登記

申請件数

1件につき3万円

登記事項の変更、消滅若しくは廃止の登記

 

申請件数

1件につき3万円

登記の更正又は抹消登記

 

申請件数

1件につき2万円

支店における登記

一般の場合

申請件数

1件につき9,000円

登記の更正又は抹消登記

申請件数

1件につき6,000円

 

個人の商業得意に関して

項目

内容

課税標準

税率

商号の登記

商号の新設又は取得による変更の登記

申請件数

1件につき3万円

支配人の登記

支配人の選任又はその代理権の消滅の登記

申請件数

1件につき3万円

未成年者等の営業登記

未成年者の営業登記又は後見人の営業登記

申請件数

1件につき
1万8,000円

商号の廃止、更正、変更、消滅の登記又は抹消登記

 

申請件数

1件につき
6,000円

 
詳しくは「国税庁|登録免許税の税額表」をご覧ください。
 
 

登録免許税の軽減を受ける為の5つの手順

次に、登録免許税の軽減を受ける為の知識と手順をご紹介していきます。
 

1:登録免許税は誰が納付するのか?

登録免許税法の規定では、登記権利者(買主)と登記義務者(売主)とが納付義務を負うこととされています。しかし、不動産登記によって利益を得る者が負担すべきという考え方があり、売主が負担する例はほとんどないとされています。
 
ただ、その考え方を変えれば住宅ローンに対する抵当権の登記費用などは金融機関が負担すべきとも言えますが、登録免許税などもやはり買主が負担することになります。
 

当事者間の同意があれば折半もできる

当事者間での合意があれば、登録免許税を「売主が負担する」「売主と買主が折半する」と取り決めることも可能です。一般的には売主に拒絶されるか、そのぶん売買代金を引き上げられるという結末が多いですが、そもそも費用は買主負担であることを前提に売買価格が決定されているので、住宅購入に必要な経費として割り切るしかないのかもしれません。
 

2:住宅用家屋の軽減税率を適用するための要件

下記は軽減税率の適応を受ける為の要件になります。この要件を満たしていないと税金の軽減が受けられませんので、自分が要件に当てはまっているのか、ここで確認しておくのが良いでしょう。
 
□個人が平成29年3月31日までに取得または新築した居住用家屋であること(※法人は適用されない)
□登記名義人が自己の住宅として使用すること(※賃貸目的の所有では適用されない)
□事務所や店舗、倉庫などとの併用住宅の場合は、延床面積の90%以上が居宅部分であること
□新築または取得後1年以内に登記すること
※原則、新築または取得後1年以内に登記を完了させる必要がある。
※新築とは新築工事完了の日で登記記録に記載される日付。
□家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること
※付属建物がある場合は、建物と付属建物との合計面積で判断。
※車庫や物置などの居宅付属建物部分にも軽減措置が適用。
※マンションの場合は共用部分の床面積を含めない。
※共有家屋の場合は共有持分に関係なく家屋全体の面積で判断。
□平成17年4月1日以降の取得であれば、耐震性を有する住宅(証明書が必要)については築年数を問わない
□平成25年4月1日以降の取得であれば、既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅(証明書が必要)については築年数を問わない
□中古住宅で、耐震性を有することの証明書または既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証する書類を提出しない場合、取得日において木造住宅等(非耐火建築物)では築20年以内、マンション等(鉄骨造・鉄筋コンクリート造・石造・煉瓦造などの耐火建築物)では築25年以内であること
□所有権移転登記の場合には、売買または競落により取得したものであること
※贈与や相続などによる所有権移転登記には適用されない。
□建物の所有権登記名義人の国籍は不問
□建物の所有権登記名義人の単独所有であるか共有であるかは問わない
□抵当権の設定登記の場合、建物の所有権登記名義人と債務者が異なる場合には適用されない
□根抵当権設定登記には適用されない
 

3:登録免許税を計算する手順

登録免許税額が実際にはいくらになるのかですが、原則として下記のように計算していく流れになります。
 

土地と建物が同じ場合の保存登記・移転登記

・課税標準額=固定資産課税台帳登録価格(土地)+(建物)
・登録免許税額=課税標準額×適用税率

 
価格が1,000円未満の場合は端数を切り捨て1,000円とします。また、マンションの共有などにかかる敷地の場合は、「土地の固定資産課税台帳登録価格×共有持分」によって価格を求め、新築建物などの場合では「新築建物課税標準価格認定基準表」の単価に建物面積を掛けて価格を求めることになります。
 

適用税率が土地と建物とで異なる場合の保存登記・移転登記

・土地の課税標準額=固定資産課税台帳登録価格(土地)
・建物の課税標準額=固定資産課税台帳登録価格(建物)
・土地の登録免許税額=土地の課税標準額×土地の適用税率
・建物の登録免許税額=建物の課税標準額×建物の適用税率
・登録免許税額=土地の登録免許税額+建物の登録免許税額

 
こちらも同様に、1,000円未満の端数を切り捨て、マンション共有にかかる敷地の場合は「土地の固定資産課税台帳登録価格×共有持分」によって価格を求めます。
 

抵当権の設定登記

・課税標準額=債権金額
・登録免許税額=課税標準額×適用税率

 
課税標準額、登録免許税額ともに1,000円未満の端数を切り捨てますが、登録免許税額は計算した税額が1,000円未満の場合には1,000円とします。
 

抵当権の抹消登記、住所や氏名などの変更登記

登録免許税額=1,000円×不動産の個数
 

4:軽減税率を受ける為に用意する必要書類

□その建物所在地の区市町村長による「住宅用家屋証明書」
中古住宅の場合には「既存住宅証明書」という場合もあります。また、自治体によっては「専用住宅証明(=専住証明)」ともいいます)を添付することとされています。
 
□耐震性を有する証明書または既存住宅売買瑕疵保険に加入の証明書
築25年を超えているマンションや、築20年を超えた木造一戸建て住宅の場合、「耐震性を有することの証明書」「既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証する書類」を添付する必要があります。
 
□認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の証明書
 

その他|住宅用家屋証明書を取得するための書類

  • □登記事項証明書

  • □建築確認済証(建築確認通知書)の写し 《新築の場合》

  • □売買契約書などの写し 《購入の場合》

  • □住民票の写し 《既に取得した物件へ住所を移転している場合》

  • □申立書および現在の住民票 《住所を移転していない場合》

  • □その他必要に応じて、従前の建物の処分方法等を明らかにする書類

 

5:登録免許税の納付方法

登録免許税を納付には、銀行または郵便局で納付手続きを行なうのが原則となっており、領収書を登記申請書に添付し、税額が3万円以下の場合や特別な場合には税額分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することになります。
 
実際には手続きはすべて司法書士が行ないますので、登記申請を依頼する司法書士に登記費用の全額を支払えば、あとは全てやってくれます。いち個人が登録免許税の納付方法を意識する必要はほとんどないのが現状ですので、必要に応じて司法書士に相談されるのが良いかと思います。
 
 

不動産の登記は司法書士に相談しよう

不動産登記の申請を個人で行うことはほとんどありませんので、登記を行う際は司法書士にその手続きを依頼することになります。
 
このときの司法書士への報酬額は一概には言えないのですが、平均的な都市部の物件であれば、1物件に対する所有権保存登記と抵当権設定登記、または所有権移転登記と抵当権設定登記のセットで、おおよそ4万円~6万円程度です。
 

登記の業務を司法書士に依頼すべき理由

不動産登記の中で最も分かり難いのが「登録免許税」です。登記には目的別に一定の税金を国が発生させていますので、自分で計算するのは非常に困難になります。こういった場合に司法書士に相談すると楽に問題を解決できるという点が大きなメリットになります。
 

司法書士は登記のプロ

司法書士は資産の移転が発生するような場合で特に強い味方になってくれます。ややこしい登録免許税の計算や、特例措置の相談など、登記を行う場合や登録免許税については、まずお近くの司法書士に相談してみるのをお勧めします。
 

司法書士の費用

登記費用は、司法書士への報酬と登録免許税などの実費に分けられますが、司法書士の何を依頼するかによっても変わり、大体の目安としては下記のような費用がかかってくると思って良いと思います。
 

抵当権抹消の登記費用

司法書士費用:5,000円~
登録免許税:不動産の個数×1,000円
 

相続登記の登記費用

司法書士費用:50,000円〜
登録免許税:不動産評価額×0.4%
 

贈与による登記費用

司法書士費用:50,000円~
登録免許税:不動産評価額×2%
 

財産分与による登記費用

司法書士費用:50,000円~
登録免許税:不動産評価額×2%
 

不動産売買による登記費用

司法書士費用:85,000円~
登録免許税・所有権の移転:
建物:不動産評価額×2%:(居住目的で一定の要件を満たすとき:0.3%)
土地:不動産評価額×1.5%
 

抵当権の設定

抵当権設定額:×:0.4%:(居住目的で一定の要件を満たすとき:0.1%)
 

株式会社設立による登記費用

司法書士費用:50,000円~
登録免許税:資本金額×0.7%(最低15万円)
定款認証:52,000円~
 

良い司法書士を探すには?

よい司法書士を探し、失敗する可能性を下げるためにが、下記の7点に着眼するのが良いでしょう。
 

  1. 1『登記の費用は適正であるか』

  2. 2『紹介は損をするケースが多い』

  3. 3『登記や登記以外の知識や経験値が豊富であるか』

  4. 4『大きな事務所より小規模な事務所がよいでしょう』

  5. 5『オンライン申請ができるか』

  6. 6『お客様への対応はよいか』

  7. 7『司法書士と土地家屋調査士が一緒に業務を行っているか』

 

1:登記の費用は適正であるか

見積もりの段階で、登記費用がある事務所では15万円なのに対して、別の事務所では41万円という2.7倍も違うケースがあったようです。水増し請求は違法行為になりますので、必ず複数の事務所からの見積もりを取るようにしましょう。
 

2:紹介は損をするケースが多いので注意!

司法書士や土地家屋調査士、行政書士を紹介されるケースでは、費用が割高になり損をするケースがほぼ9割になります。理由として、紹介は合い見積もりになるケースが極めて少なく、登記を安く行う必要がないため登記費用が高くなり損する可能性が高くなります。
 
そのため、紹介は避けて、自分で探していただくのが良いかと思います。
 

3:登記やそれ以外の知識や経験値が豊富であること

登記は「知識」と「経験値」によって大きく結果に響くことになりますので、異なることがあります。登記は手続きの手順で、税金を低くすることができるケースもありますので、登記に関する知識はもちろんですが、登記以外の知識や経験値がある司法書士に依頼することが重要になります。
 

4:小規模な事務所がおすすめ

個人からの仕事であれば、小規模な事務所がよいでしょう。理由としては、大きな事務所では知識や経験値がない人ばかりだからです。登記ビジネスは一般的なビジネスと異なり、資格さえあればすぐに独立が可能なので、知識や経験を積んだ優秀な人は自分で行った方が収入が増えるので独立をします。
 
一方、知識や経験のない資格のない人は、独立できないため残ります。つまり、大きな事務所では優秀な資格者の離職率が高くなり、凡庸な人が増えていく傾向になります、(全ての事務所がそうだとは言えませんが。)
 

5:オンラインの申請を行っているかどうか

登記費用が高くなる要因として最も大きいのが人件費になります。そして、人件費の中で大きな割合を占めるのが車や交通機関などの移動時間です。ここでオンライン申請を行うと、法務局(登記所)に出向く回数が減り、移動時間が大幅に減り人件費の節約が可能になりますので、オンライン申請ができる事務所の方が、登記費用を安くできる余地があります。
 

6:お客様への対応が良いこと

丁寧なのか、親切なのか、横柄ではないのか、見積書が概算のみになっていないか、質問に適格に回答してくれるかなど、事務所によって、対応は大きく異なることがありますので、電話で問い合わせをした際、どのような対応なのかを観察されるとよいでしょう。
 

7:司法書士と行政書士などが一緒に業務を行っているか

登記は司法書士だけで行うものではなく、司法書士ができない登記もあります。例えば、新築の際に行う登記は土地家屋調査士と司法書士の両者に依頼する必要があり、片方だけでは、全ての登記はできません。
 
全ての登記を効率良く、安価に行うには、別々に依頼するより、一緒に業務を行っている事務所の方が良いので、費用を安くする意味でも、紹介による業務ではなく、トータルで引き受けてくれる司法書士を選ばれるのがベストです。
 
 

まとめ

いかがでしたでしょうか。
 
登録免許税の軽減措置について考えていきましたが、もし分からないことがあれば、相続税相談ナビの司法書士などにお気軽にご相談いただければと思います。

編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。

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