かんたんに不動産取得税を計算する方法とよくある質問まとめ

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かんたんに不動産取得税を計算する方法とよくある質問まとめ

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不動産を取得した際に都道府県から課税される税金を不動産取得税と言いますが、不動産の取得税を計算するのは分かりにくい、面倒だと思っている方も多いのではないでしょうか?
 
・そもそも課税対象になる不動産はあるのか?
・計算式が分からない
・非課税枠があるらしいがどう判断するのか など

 
こういった事に加えて、便利な節税につながる特例を含めて、今回は不動産取得税の計算方法について、ご紹介していきます。

【目次】
不動産取得税とはなにか|不動産取得税がかかる場合
取得税の対象になる土地や行為
不動産取得税がかからない非課税となるケース
免税点というのもある
不動産取得税の計算をする5つのステップ
1:不動産の価格(課税標準)の決定
2:居住用家屋の特例(課税標準額の特例)
3:居住用土地の特例
4:不動産取得税の税率
5:計算例
不動産取得税の申告方法
申告の時期と方法
不動産取得税の納税方法
まとめ
 

不動産取得税とはなにか|不動産取得税がかかる場合

まず、不動産取得税の計算に入る前に、あなたの取得した不動産が本当に課税対象になるのかを知っておきましょう。もし課税対象になっていないのであれば、不動産取得税の計算を行う必要もありませんからね。
 

取得税の対象になる土地や行為

不動産取得税は、「土地」「家屋」等の、不動産所有権を取得した際に課税されます。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、
 
・売買、贈与、交換、建築、新築、増築、改築 など
 
これらの行為によって不動産を取得した方すべてが対象になります。
 

不動産取得税がかからない非課税となるケース

上記のような行為や、実際に不動産を取得した場合でも、下記に当てはまる場合は非課税となります。
 
1:公共的な目的に供される不動産の取得
2:相続による取得
3:法人の合併や分割
4:2年以内の債権消滅による譲渡担保財産の設定者への移転

 
上記に該当しない場合は、すべて取得税の対象になります。
 

免税点というのもある

次の場合にも、不動産取得税は課されませんので覚えておきましょう。
 

  • ・取得した土地の価格が10万円未満の場合

  • ・売買や贈与等により取得した家屋の価格が12万円未満の場合

  • ・建築した家屋の価格が23万円未満の場合


 

不動産取得税の計算をする5つのステップ

では実際に不動産取得税の計算方法をご説明します。不動産取得税を計算するためには、「不動産の価格(課税標準額)」「税率」、「節税になる特例」を求め、下記の式で求める事ができます。
 

不動産の価格(課税標準額) × 税率 – 特例 = 不動産取得税額

 
不動産は家屋と土地の両方が該当しますので、正確に言うと、
家屋の税金 + 土地の税金 = 不動産取得税】と言えますね。
 

1:不動産の価格(課税標準)の決定

不動産の価格は、実際の購入価格や建築工事費の事ではなく、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって決定された価格のことで、原則「固定資産課税台帳登録価格」というものになります。
 
平成30年3月31日までに宅地及び宅地比準土地(市街化区域農地や雑種地等)を取得した場合には、課税標準を価格の2分の1とするとされています。
 
つまり、3000万円の【土地】を取得した場合、1500万円まで減額して計算するということですね。あくまで土地にかかる減額ですので、「家屋ではない」ことに注意しましょう。
 

2:居住用家屋の特例(課税標準額の特例)

取得した不動産が下記の要件を満たした場合、不動産取得税の課税標準について、一定額を控除することができます。
 

 

新築住宅

中古住宅

用途

住宅用(賃貸住宅も可)

自己の居住用

要件

・50㎡
貸家共同住宅は40㎡以上240㎡以下

・50㎡(貸家共同住宅は40㎡)以上240㎡以下で次のいずれかに該当する中古住宅
1:築20年(マンションは25年)以内のもの
2:昭和57年1月1日以降に新築されたもの
3:地震に対する安全基準に適合することが証明されたもの

控除額

1200万円まで
※長期優良住宅の場合
平成28年3月31日まで1300万円

H9年4月1日以降築:1200万円
H1年4月1日~H9年3月31日築:1000万円
S60年7月1日~H1年3月31日築:450万円
S56年7月1日~H60年6月30日築:420万円
S51年1月1日~S56年6月30日:350万円

(固定資産税評価額 - 1,200万円)× 3%

 

3:居住用土地の特例

土地を取得後、一定期間内にその敷地上に特例適用住宅(上記課税標準の特例あり)を取得した場合には、不動産取得税が減額されます。
 

項目

適用要件

 

特例対象となる住宅の敷地の用に供されている場合で次のいずれかに該当すること

新築の場合

住宅と一緒

未使用住宅を築1年以内に取得

住宅より先

敷地取得日から3年以内に住宅を新築

住宅より後

敷地取得日前の1年以内に住宅を新築

中古住宅の場合

住宅より先

敷地取得日から1年以内に住宅を取得

住宅より後

敷地取得日前の1年以内に住宅を取得

税額の計算

固定資産税評価額 × 1/2 × 3% − 税額控除額

税額控除額は、次の(a)、(b)いずれか大きい金額

(a) 45,000円

(b)(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の床面積×2(200m²が限度)×3%

※家屋の床面積の2倍(1戸当たり200m²を限度)までの面積の土地については、不動産取得税が課税されません。

 

4:不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は固定で決まっており、次のとおりとなります。
 

  • 家屋(住宅用): 3%(平成20年4月4日〜平成30年3月31日まで)

  • 土地         3%(平成20年4月4日〜平成30年3月31日まで)

  • 家屋(店舗など) 4%(平成20年4月4日〜平成30年3月31日まで)

 

5:計算例

ここまで計算項目を算出したら、具体的な計算を行うことができます。
 
例)平成25年2月に土地200㎡を取得して、同年6月に長期優良住宅ではない住宅を、床面積180㎡で新築した場合。固定資産税評価額、土地:3000万円、家屋:2000万円の場合を仮定します。
 

1:まずは家屋(2000万円)から計算する

2000万円 – 1200万円 × 3% = 21万円
つまり、家屋の不動産取得税は21万円になります。
 

2:土地(3000万円)の不動産取得税を計算

3000万円 × 1/2 × 3% = 45万円
さらに、特例適用住宅の軽減が使用できる物件なので、土地1㎡あたりの単価は15万円となります。
「(b)(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の床面積×2(200m²が限度)×3%」
 
15万円 × 1/2 × 200㎡× 3% = 45万円
従って、45万円 – 45万円 = 0万円

土地の不動産取得税は0円ということになります。「家屋」と「土地」の両方を合わせると、21万円が不動産取得税になります。

 

不動産取得税の申告方法

最後に、実際に不動産取得税の支払いをするための申告方法をご紹介しておきますので、参考にして頂ければと思います。
 

申告の時期と方法

不動産を取得した日から一定期間の間に、「不動産取得申告(報告)書」を書いて、市役所や町村役場、または管轄の県税事務所に提出してください。
(東京都:30日以内、神奈川県:10日以内など県で違いがある)
 
期限内に申告書が提出されない場合には、不動産取得税の軽減措置、課税免除等の適用が受けられない場合があります。
 
・不動産取得申告(報告)書(サンプル
 

不動産取得税の納税方法

県税事務所から送付される納税通知書に定められた日にちまでに、金融機関、県税事務所の窓口、コンビニエンスストアで納付を行ってください。納税通知書の一般的な送付時期は、取得してから約4~6ヶ月後が多いようです。
 
期限内に申告をしなかった場合でも、特に罰則があるわけではありませんが、納税期日を過ぎてしまうと「延滞金」などが発生するケースや、あまりにも放っておくと差し押さえが行われる可能性が出てくるため、早めに対応していただくのが良いかと思います。
 

まとめ

いかがでしたでしょうか。
 
不動産取得税の計算方法が以上になります。簡単に解説してきましたが、これはあくまでシンプルな計算方法ですので、より厳密な結果を知りたい場合は、税理士などにご相談されることをおすすめします。

 

編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。

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