小規模宅地の特例で土地の評価額が80%下がる|条件と計算方法

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相続税コラム

小規模宅地の特例で土地の評価額が80%下がる|条件と計算方法

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小規模宅地の特例(しょうきぼたくちのとくれい)とは、相続税の発生によって今住んでいる宅地を売却してしまうことを防ぐために設けられた制度で、土地の評価額を80%減額することができます。
 
相続によって宅地を相続する場合は、この小規模宅地の特例が当てはまらないかをしっかりと把握しておくことで、相続税の額が大幅に変わります。(むしろ課税対象から外れることもあります。)
 

今回は、そのように土地の相続時に非常に重要になってくる小規模宅地の特例に関して、

  • 仕組み
  • 要件
  • 計算方法
  • 節税方法
  • 手続き

について解説していきます。

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 【目次】
小規模宅地の特例とは
もしも小規模宅地の特例がなかったら…
小規模宅地の特例では80%もの土地評価額を下げられる
小規模宅地の特例の対象となる条件
宅地の条件
相続後の条件
宅地の広さの上限
不動産の貸し付けや駐車場行の場合減額率が下がる
小規模宅地の特例の計算方法と計算例
土地の評価額1億円/500㎡/居住用宅地の場合
土地の評価額1億円/500㎡/貸付事業用宅地の場合
相続税の計算方法
小規模宅地の特例を利用した節税の方法
二世帯住宅にする
評価額が高い宅地へ移り住む
小規模宅地の特例を受けるための手続き
小規模宅地の特例で必要な書類
まとめ

 

小規模宅地の特例とは

冒頭でご説明したように、小規模宅地の特例は、現在、もしくは将来住むための宅地を相続した際に、その土地で相続税が発生し、相続税を納めるために宅地を手放してしまうことを防ぐための特例です。
 
ちょっとこれだけでは分かりづらいと思いますので例を挙げます。

 

もしも小規模宅地の特例がなかったら…

小規模宅地の特例:なし


Aさんがいて、Aさんの子供Bさんがいました。Aさんが亡くなると相続が発生します。このときAさんに5,000万円の財産があったとします。
 
詳細は省きますが、この時160万円の相続税が発生します。Bさんがこのとき160万円以上の預貯金を持っていたり、相続財産の中に160万円以上の預貯金の財産が含まれていればそこから相続税をねん出できます。
 
しかし、仮に5,000万円の財産が全て土地や建物によるもので、Bさんに預貯金が全くなかったとします。この場合、相続税を納めるには「相続した家を売らなくてはならない」という結論に至ってしまうかもしれません。
 

 
このように、今住んでいる宅地を売却せざるを得なくなる事態を防ぐためにも小規模宅地の特例があります。
 

小規模宅地の特例では80%もの土地評価額を下げられる

そこで、この小規模宅地の特例を使うことにより、相続する土地の評価額を80%減額することができます。

小規模宅地の特例:あり


Aさんの財産は5,000万円すべてが土地、宅地だったとします。小規模宅地の特例によって、この土地の評価額は80%下がり1,000万円になります。相続税の基礎控除額が「3,000万円+法定相続人の数×600万円」になるので、1,000万円の財産は基礎控除以内になりますので相続税が発生しないことになります。
 

 
このように土地の財産は相続財産の中でも大きな割合を占めるため、条件に当てはまる方は、小規模宅地の特例を利用しましょう。
 

小規模宅地の特例の対象となる条件

このように非常に相続税を抑える非常に強力な小規模宅地の特例ですが、特例を認められるには条件が必要です。こちらでは、小規模宅地の特例の条件に付いて解説していきます。
 

宅地の条件

ご説明のように、小規模宅地の特例を受けるには相続前から被相続人と生活を共にしていた居住用もしくは事業用として利用していなければなりません。ですので、相続した宅地が別荘であったり、生活を共にしていない場合は特例を受けることができません。
 

相続後の条件

小規模宅地の特例を受けるには、相続開始から相続税の申告期間(相続後10カ月)、相続した宅地を継続して利用しておく必要性があります。
 

宅地の広さの上限

小規模宅地の特例では、上記でご説明した2つの条件に加え、特例を受けられる面積の上限が決められています。上限以内の広さの宅地であればそのまま評価額を計算できますが、上限以上の広さの土地の場合、上限面積で計算することとなります。
 

・居住用宅地の上限面積・・・330㎡
・事業用宅地の上限面積・・・400㎡

 
となっています。日本の平均的な一軒家の面積が130㎡前後なので、その倍以上の広い宅地を持っていない限り、対象ともならないでしょう。

 

不動産の貸し付けや駐車場行の場合減額率が下がる

中には宅地の一部で不動産の貸付を行っていたり、土地の一部で駐車場業を営んでいる方もいるでしょう。この場合、貸付事業用宅地に該当するとされ、上記で説明した80%の減額率ではなく、50%まで下がります。
 
また、上限の面積も200㎡まで狭まりますので、通常の宅地に比べると制限を受けてしまいます。

 

小規模宅地の特例の計算方法と計算例

宅地の種類

上限面積

減額率

居住用宅地

330㎡

80%

事業用宅地

400㎡

80%

貸付事業用宅地

200㎡

50%

 

では、実際に数字を当てはめて小規模宅地の特例を使った場合の計算例を挙げていきましょう。小規模宅地の特例を計算するにあたって、上の表の数字さえ覚えておけば問題ないでしょう。

 

そして、上限面積以内での計算は非常に簡単です。土地の評価額に減額率をかければいいだけですからね。上限面積を上回った場合、少し計算が複雑になりますので、ご説明していきます。


土地の評価額1億円/500㎡/居住用宅地の場合

上限面積を超えた場合、上限面積と対象宅地の面積の比率をかけたものと減額率をかけたものが減額分になります。

 

 
「1億円×330㎡/500㎡×80%=5,280万」
 よって、5,280万円の評価額が減額、
 「1億円-5,280万円=4,720万円」
 1億円の土地の評価額が4,720万円まで下げることができます。
 

 

土地の評価額1億円/500㎡/貸付事業用宅地の場合

お伝えのように、貸付事業用宅地の場合は上限面積と減額率が下がりますので、減額分も少なくなります。

 

 
「1億円×200㎡/500㎡×50%=2,000万」
よって、2,000万円の評価額が減額、
「1億円-2,000万円=8,000万円」
1億円の土地の評価額が8,000万円まで下げることができます。
 

 

相続税の計算方法

減額後の宅地の評価額と他の相続財産を合計して、相続税の非課税を引いて、相続税率をかければ相続税の金額を算出することができます。

 

≪相続税の計算方法≫

 

相続財産-非課税額×相続税率=相続税額

 

 

≪相続税の基礎控除≫

 

3,000万+600万×法定相続人の数

 

 

≪相続税の税率≫

法定相続分に応じる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

 

相続税の基礎控除と税率は上のようになっていますが、実際に計算方法までこちらで説明するとかなり長くなってしまいますので、相続税の計算方法や相続税の非課税については以下のコラムをご覧ください。

 

【関連記事】
相続税の税率と計算方法
相続税の4つの非課税と相続税を賢く抑えるポイント

 

小規模宅地の特例を利用した節税の方法

このように、非常に効果も高い小規模宅地の特例なので、もちろん節税効果も大きいです。こちらはまだ宅地を所有している方が生前のうちから対策しておく方法ですが、小規模宅地の特例を使って2つの節税方法がありますので、参考にされて下さい。

 

二世帯住宅にする

近年、二世帯住宅が人気ですが、その背景にはこの小規模宅地の特例に対応していることが理由として挙げられるでしょう。ご説明のように、被相続人と生活を共にするという条件があります。
 
二世帯住宅は、生活を共にしているとみなされますので、小規模宅地の特例を利用することが可能です。しかし、気を付けるべきポイントは、構造的に建物内でお互い行き来ができない場合です。
 
その場合、区分所有登記(それぞれの住んでいるところを別々で登録)されていなければ小規模宅地の特例を利用できますが、区分所有登記されていたら小規模宅地の特例を利用できません。二世帯住宅で節税をお考えの方は、これらの点にお気を付けください。
 

【関連記事】
二世帯住宅で税金が下がる仕組みと注意点

 

評価額が高い宅地へ移り住む

資産が多い人になりますが、例えば複数の宅地を所有していたとします。いわゆる別荘などです。上記でご説明したように、別荘は小規模宅地の特例の対象にはなりませんので、そのままの評価額が相続税と関わってきます。
 
そこで、晩年は評価額の高い別荘に移り住むことも小規模宅地の特例の対策の一つです。生活への影響を考えると簡単にはできませんが、例えば1億円の宅地と5億円の宅地を持っていたとしましょう。
 
細かい計算は省きますが、1億円の宅地で小規模宅地の特例を受けるのと、5億円の宅地で小規模宅地の特例を受けるのでは、最大1億5,240万円の相続税の差があります。もし、5億円の宅地が別荘として住んでいなければ、晩年は評価額が高い宅地に移り住むことで節税ともなるのです。
 

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小規模宅地の特例を受けるための手続き

それでは最後に、実際に小規模宅地の特例を受けるための手続きを解説します。これまでのご説明で簡単計算してみて、相続税の課税額が0円になった方も多いでしょう。しかし、小規模宅地の特例は相続税申請の際に行うので、小規模宅地の特例で相続税が0円になっても、相続税の申請は行わなくてはなりません。
 
相続税の申告については「相続税の申告手続きの手引き」をご覧ください。以下の書類を用意したうえで相続税の申告手続きを行ない、小規模宅地の特例を受けてください。
 

小規模宅地の特例で必要な書類

小規模宅地の特例で必要な書類は以下の通りです。
 

被相続人すべての相続人を明らかにする戸籍謄本

相続の開始から10日以降に作成されたものに限ります。

遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し

相続人全員分の印鑑証明

遺産分割協議書に押印したものでかまいません。

申告期限後3年以内の分割見込み書

申告期限以内に遺産分割ができないときのみに提出します。

住民票の写し

相続開始以降に作成されたもの。住居用宅地で申告する場合必要となります。
 

まとめ

いかがでしょうか。相続税が発生する場合、そのほとんどが土地や建物などの高額な財産を相続した場合に発生します。今回ご説明した小規模宅地の特例を利用することで、大幅に相続税を抑えることができますので、うまく活用しましょう。
 
まだ、相続が始まっていない方は、今後の相続に受けて生活を共にしたり、高額な評価がされている宅地へ移り住むことも相続対策です。一方、既に相続が開始されている方で小規模宅地の特例を利用しようと思われている方は、相続税の申請が必要となりますので、一度相続税対策を得意とする税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。

 

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編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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