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相続税コラム
2016.4.12

相続税評価額の求め方と相続税を抑える正しい相談先

Hatake

相続の際、とても重要になってくる相続税評価額(土地の評価額)ですが、具体的にどのような観点で評価されているのでしょうか。今回は相続税の評価額についての解説を行なっていきます。
 
また、結論から申し上げると、相続税評価額は税理士や不動産鑑定士などの専門家に依頼したほうがより確実でしょう。相続税評価額の金額は大きくなりますので、適した評価額を出せなければ、納める相続税も数百万単位で変わってきます。
 
専門家への相談へのアドバイスも記述しますので、土地を相続される方は一読していただければと思います。
 
【目次】
土地を所有している場合に重要な相続税評価額の決め方
 ◆土地の評価額
 ◆家屋の評価額
 ◆その他

相続税の計算方法
 ◆相続税の基礎控除
 ◆相続税の税率

相続税評価額の算出する専門家
 ◆税理士
 ◆不動産鑑定士
 ◆相続士・相続診断士

まとめ
 

土地を所有している場合に重要な相続税評価額の決め方

相続税評価額は、2つの要素から構成されています。それぞれの評価額を合計して相続税評価額が決まります。
 

土地の評価額

土地は原則的に宅地・田・畑・山林など地目ごとで評価され、土地の相続税評価額は路線価が定められている地域に属しているかどうかで計算方法が変わります。
 

路線価方式

路線価が定められている地域での土地の評価額は、路線価方式で計算します。路線に面する一般的な宅地の1㎡あたりの価額を言い、千円単位で表示されます。
 
路線価方式での土地の評価額は、路線価をその土地の形状に応じ、奥行価格補正率等の各種補正率で補正し、その土地の面積に掛けて計算します。補正率に関しては「国税庁|奥行価格補正率表」を参考にしてください。

土地の評価額
引用:国税庁ホームページ
 
よって、以下のような計算式となります。
 

評価額=路線価(千円/㎡)×面積(㎡)×補正率

 

倍率方式

路線価が定められていない地域の土地の評価額は、倍率方式で求めます。倍率方式での土地評価額は、都税事務所や市区町村の役所で確認できる固定資産税評価額に一定の倍率をかけることで求められます。
 
計算式は以下のようになります。
 

評価額=固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定めている倍率

 

家屋の評価額

家屋の評価額の計算方法はシンプルで、固定資産税評価額に1.0倍します。つまり、固定資産税評価額と同じになります。
 

評価額=固定資産税評価額×1.0

 

その他

国税庁のホームページには以下の内容が記載されています。
 

イ 賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。
ロ 相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合には、限度面積までの部分についてその評価額の一定割合を減額する相続税の特例があります。
ハ 負担付贈与あるいは個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは、通常の取引価額によって評価します。

 

相続税の計算方法

上記の内容で土地の相続税評価額の計算方法がある程度理解いただけたかと思います。では、その対象額が分かったところで、実際に相続税がいくらかかるかも気になるところです。
 
特に土地は値段も高額になり、さらに2015年の相続税改正により、土地を相続する場合のほとんどが相続税の対象となりました。こちらでは、相続する財産の価格から相続税を求める計算式をご説明します。おおよその内容は「相続税の税率と計算方法」をご覧ください。
 

相続税の基礎控除

まず、相続税には基礎控除があります。この基礎控除の額は高額になるため、それ以下の財産しか相続時ない方は、そもそも相続税の対象となりません。しかし、平成27年の相続税の改正により、土地を持つ多くの方が相続税の対象となりました。
 
相続税の基礎控除は
 

3,000万円+600万円×法定相続人の数

 
となります。
 
相続税の基礎控除については「相続税を簡単に計算する方法と控除を利用した節税法まとめ」をご覧ください。法定相続人に関しては「法定相続人の範囲と順位」をご覧ください。
 

相続税の税率

基礎控除を超えると、控除額を超えた課税金額に相続税の税率をかけ、実際に発生する相続税の金額を求めます。相続税の税率は以下の通りです。
 

法定相続分に応ずる取得額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50 万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円以上

55%

7,200万円

引用:「相続税に税率と計算方法
 

相続税評価額の算出する専門家

ここまで、相続税評価額と相続税の計算方法を解説してきました。しかし、実際に相続税評価額を全て自分で計算する方は、元々不動産や税理の職務に就いていたような方でない限ほとんどいないでしょう。
 
誰もが「誰かに相談したい」と考えておられるはずです。こちらでは、相続税評価額を算出する専門家の紹介と、良い専門家を選ぶためのヒントを解説していきます。
 

税理士

相続税評価額は、税に関わってくる内容なので「税理士」という専門家が浮かんだ方も多いでしょう。確かにそのことは間違っていませんが、国の税金には相続税だけではなく、所得税や住民税、法人税など様々な税金があります。
 
単に税理士と言っても、相続税の知識に乏しい場合があります。実際に1年間の相続税の発生件数は、全国の税理士の数とほぼ同じです。つまり、ほとんどの税理士が相続税に関して年間1件の受任かもしくは受任していないのです。
 
その結果、本来より高い相続税評価額をしてしまい、多く相続税を納めてしまったケースもあり、相続税還付がされることもあります。そこで、相続税に関する相談は「相続税を得意・実績のある税理士」に相談するようにしましょう。
 

不動産鑑定士

相続税評価額だけを査定してもらうには、不動産の知識に秀でた不動産鑑定士に相談されても良いでしょう。土地の評価をしてもらうには申し分ないのですが、相続税に関してはやはり税理士には及びませんので、不動産鑑定士と税理士に分けて相談されるのも良いでしょう。
 
一方、相続税を得意とする税理士事務所によっては、不動産鑑定士と連携している事務所もありますので、そのような形態は一番今回の相談に向いているのではないでしょうか。
 

相続士・相続診断士

まだ、目立ってサービスを提供できている機関は見受けられませんが、相続に関するトータルの相談を専門家と連動しながらアドバイスしてくれる相続士・相続診断士が今後出てくるでしょう。
 
税理士や不動産鑑定士だけでなく、弁護士、ファイナンシャルプランナーなどとも相続トラブルや保険の支給などの突然の相続の相談にも乗ってくれます。
 

まとめ

いかがでしょうか。相続税評価額を自分である程度把握しておくことも、莫大にかかってくる相続税の対策としてはありです。しかし、相続税評価額は大きな金額になりますので、実際に相続が開始されるとなれば一度専門家に相談されて下さい。

編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。

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