土地活用の8つの方法と土地活用手段を選ぶ際の判断基準5つ

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相続税コラム
2017.11.9

土地活用の8つの方法と土地活用手段を選ぶ際の判断基準5つ

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土地は持っているだけでも固定資産税が発生してしまうので、土地活用の方法を考えなければ時間が経つほど出費が膨らんでしまいます。

参考:『固定資産税を軽減させる為にやっておくべき軽減措置の全手順

 

土地活用手段は種類がありますが、用意できる初期投資の金額や土地・立地の特徴によってある程度選択肢が絞られてきます。今回は土地活用方法を決める際のポイントや具体的な土地活用方法についてお伝えしますので、是非参考にしてみてください。

 【目次】
土地活用方法を決める際のポイント5つ
どこまでコストをかけられるか
収益性はどのくらいか
転用性の有無
周辺環境の特徴
土地の特徴
土地活用方法8つとそれぞれのメリット・デメリット
アパート・マンション経営|立地と集客次第で高い収益性が期待できる
高齢者向け住宅経営|高齢者住宅はニーズが高く高い収益性を期待できる
駐車場|初期費用が低く転用性が高い
太陽光発電|人が少ない土地を有効に活用できる
トランクルーム経営|少ない初期費用ではじめられてなおかつ駅から離れていても大丈夫
戸建賃貸住宅経営|人気が高く空室になりにくい
商業施設経営|業績が安定すれば収入も安定する
土地活用の方法で迷った際の相談先
まとめ

 

土地活用方法を決める際のポイント5つ

土地活用方法を決める際は、次の5つのポイントを判断軸に選んでいきましょう。

どこまでコストをかけられるか

土地を活用するためには初期投資やランニングコストが必要です。何もない土地にアパートを立てるのであれば数千万円程度かかってしまいますが、駐車場経営の場合は300万円程度の初期投資で済みます。初期投資にいくら費やせるかがわかれば、自然と選択肢が絞られます。

収益性はどのくらいか

集客が上手く行った前提であれば、初期投資にお金がかかっているアパートの方が駐車場よりも収益性が大きくなります。リスクを取った分だけリターンを得られる点は他の投資方法と変わりありません。

転用性の有無

土地活用を始めても、当初期待していたほど収益が上がらず、赤字になる場合があります。売却するのも良いですが、立地が良い場合などはもったいないと感じるときもあるかもしれません。収益性が出なかったときの懸念が大きいのであれば、転用性が高い土地活用方法を選ぶといいでしょう。

アパートを駐車場にするためには、空室になるのを待った上で建物を取り壊さなければなりませんが、駐車場をアパートにするのであれば労力も費用も前者ほどかかりません。

周辺環境の特徴

  • 都会か田舎か
  • 繁華街か住宅地か

など、周辺環境によっても土地活用方法を絞り込めます。例えば太陽光発電は、光がパネルに反射して周辺住民からクレームが来たり、建物に遮られると発電効率が落ちたりするリスクがあります。そのため都会よりも田舎の方が適しています。逆に田舎は地価や家賃が安いため、アパートを建てても収益性が期待できないかもしれません。

土地の特徴

土地の面積や高低差などによっても選べる選択肢が絞られてきます。狭ければ駐車場にすることになりますが、駐車できるほどの道路に面していなかったり、あまりに高低差があったりする場合は駐車場にできません。

 

土地活用方法8つとそれぞれのメリット・デメリット

では、具体的な土地活用方法を確認していきましょう。

アパート・マンション経営|立地と集客次第で高い収益性が期待できる

最もオーソドックスな土地活用方法です。住宅地のニーズがある地域で、なおかつ初期費用の問題をクリアできるのであれば、真っ先に検討したい選択肢です。入居者さえ集まれば、長期間に渡って安定した家賃収入を得られますし、税制で優遇されてもいます。

メリット

  • 収益性が高い
  • 入居者さえ集まれば、毎月安定して家賃収入が入る
  • 土地の固定資産税が1/6になる
  • 土地の都市計画性が1/3になる

デメリット

  • 初期投資が高額
  • 入居者が集まらなければ収益が上がらない
  • 修繕費や管理費等ランニングコストがかかる
  • 他の土地活用への転用性が低い
  • 部屋数を担保できる土地の広さがなければ、家賃が低い土地には不向き

高齢者向け住宅経営|高齢者住宅はニーズが高く高い収益性を期待できる

バリアフリー・安否確認など高齢者が安心して暮らせる環境が整った高齢者向け住宅を経営する選択肢もあります。アパート・マンション経営であれば、駅からのアクセスが重要になりますが、高齢者向け住宅であれば立地面でのデメリットを少なくできます。高齢者社会においてはニーズが高い土地活用手段ですから、空室のリスクが低くなるのが魅力です。

メリット

  • 高齢者社会のため需要が高い
  • アパート・マンション経営ほど立地を気にしないで良い
  • 国から補助金を貰える場合がある

デメリット

  • 広い土地でなければ向かない
  • 入居者が高齢者のため、怪我や病気、認知症等介護面での苦労が出てくる
  • 修繕費・管理費等ランニングコストがかかる

駐車場|初期費用が低く転用性が高い

初期費用を低く抑えたいのであれば、駐車場として活用するのがおすすめです。利用時間に応じて料金が発生するコインパーキングと、利用契約をして月額で料金を請求する月極駐車場があります。ただ、初期費用が低い代わりに収益性も低い点は注意が必要です。

メリット

  • 初期費用の額が少なくて済む
  • 機材を幾つか撤去するだけで更地に戻せる(転用性が高い)
  • 事前通告をすれば利用者に立ち退いてもらえる(転用性が高い)
  • アパート・マンションにするには狭い土地でも活用できる

デメリット

  • 収益性が低い
  • 固定資産税や都市計画税の評価額が更地と変わらず、アパート・マンション経営のような優遇を受けられない

太陽光発電|人が少ない土地を有効に活用できる

日照量さえあれば収益性が安定しやすい特徴があります。発電した電気は電力会社に販売することになるのですが、太陽光パネルを設置してから20年間は買取価格が保証されています。ただ、人が多い地域ではむしろデメリットが大きくなるので、他の土地活用も検討しておくと良いでしょう。

メリット

  • 田舎の土地や人が少ない土地など、他の土地活用方法には向いていない土地を活用できる
  • 売電価格が開始時から20年間補償されているため、安定した収益を期待できる
  • ランニングコストがあまりかからない

デメリット

  • 電力需要によっては電力会社に買取制限をされる場合がある
  • 日照量がないほど収益性が低くなる
  • 太陽光がパネルに反射するため、周辺住民から苦情が来る恐れがある

トランクルーム経営|少ない初期費用ではじめられてなおかつ駅から離れていても大丈夫

初期費用が少なく、立地が多少悪くてもデメリットを受けにくい土地活用方法です。駐車場ほどではないものの転用性が高く、万が一収益が上がらない場合も他の活用方法に変更しやすいのも魅力です。メジャーな土地活用方法ではないため、始めるには勇気がいるかも知れません。ただ、それだけライバルも少ないという点は覚えておきたいところです。

メリット

  • 駅から離れた土地を活用できる
  • 初期費用が少ない
  • 転用性が高い
  • 契約者が集まれば解約されにくい

デメリット

  • 固定資産税・都市計画税の評価額が更地と同じ

戸建賃貸住宅経営|人気が高く空室になりにくい

ローンを組んで住宅を購入するほどではないけれど一戸建てに住みたいファミリー層は多くいます。人気があるため、地域によっては空室が出にくくなるのが魅力でしょう。

メリット

  • ニーズがあるため家賃を高めに設定できる
  • 空室になりにくい
  • 固定資産税が1/6になる
  • 都市計画税が1/3になる
  • アパートやマンション経営をするほど広い土地を必要としない
  • アパートやマンションほど駅からの距離を気にしないで良い

デメリット

  • 部屋数がないため空室が続くと収益性が著しく下がる

商業施設経営|業績が安定すれば収入も安定する

立地が良いのであれば、コンビニなどの商業施設経営を検討しても良いでしょう。初期費用やランニングコストはテナントが負担してくれることもあり出費を抑えられますが、業績が上がらず撤退したときなどは大規模な改修が必要になります。

メリット

  • 立地が良ければテナントの業績があがるため、収入が安定しやすい
  • 初期費用をテナントが負担してくれる場合もある

デメリット

  • 転用性が低い
  • テナントが撤退した後は大規模な改修が必要になることもある

◆売却|初期費用が用意できない場合や収益性が期待できない場合に向いている

一通り他の土地活用手段を検討してみて、収益性を期待できない場合や初期費用が用意できない場合などは売却をすることもできます。土地を現金化できるだけでなく、固定資産税も発生しなくなるため、赤字にならずに済みます。

メリット

  • 土地を現金化できるため、他の用途に投資できるようになる
  • 固定資産税が発生しなくなる

デメリット

  • 土地の所有権がなくなる
  • 収益性が期待できる土地は売るともったいない

 

土地活用の方法で迷った際の相談先

もし土地活用方法を決めきれなかったり、特定の土地活用について詳しく知ったりしりたい場合は、不動産会社が主催するセミナーや個別相談会に参加すると良いでしょう。『土地活用の相談先と6つの悩み別から相談先を探す方法』では、土地活用方法別の相談先についてまとめています。

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まとめ

赤字を避け収益性を確保するためには、周辺環境や土地の性質にあった土地活用方法を選ぶ必要があります。土地活用方法を検討したら、その方法に詳しい不動産会社のセミナーや個別相談会に参加し、より詳しい情報を手に入れましょう。

 

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編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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