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相続税コラム
2017.8.10

親の土地に家を建てる場合に課せられる税金に関する知識のまとめ

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親の土地に家を建てる場合、どのような税金が課されるのでしょうか。親から土地が贈与された場合や、親から土地を借りた場合など、親の土地に家を建てるシチュエーションは様々です。今回の記事では、状況別に親の土地に家を建てる場合に課される税金、税金を安く抑える方法について紹介していきます。

 

 【目次】
親の土地を贈与した場合に課せられる税金
親の土地に家を建てる場合に課せられる税金
権利金・地代を払わない場合(使用賃借)
地代だけを支払う場合(賃貸借)
親の土地に家を建てる場合に税金が課せられないためには?
地代・権利金を合わせた額を親へ支払う
相続時精算課税を適用させる
親の土地に家を建てる上での注意点
住宅ローンの審査を通るためには担保が必要
相続時に相続人同士のトラブルに繋がる
まとめ

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親の土地を贈与した場合に課せられる税金

まず、親から贈与された土地に家を建てる場合、土地を贈与されたことに対して贈与税が発生します。では、無料ではなく親から土地を購入すれば贈与税は課されないのでしょうか。

 

贈与税は、土地の時価評価額を元に算出されますが、売買価格が時価評価額を下回る場合、みなし贈与と見なされるため、贈与税が発生します。他人に土地を買ってもらう場合と比べて、親は子供に対して土地を安く売ることが一般的であるためです。

 

この場合、時価評価額と売買価格の差額分に対して贈与税が課されますが、時価評価額5,000万円、売買価格3,000万円の場合、5,000万円-3,000万円=2,000万円に対して贈与税が課せられます。贈与税の詳しい計算方法については「贈与税を安く抑えるための基礎控除の活用方法」を参考にしてください。

 

 

親の土地に家を建てる場合に課せられる税金

続いて親から土地が贈与されない場合、つまりは親に所有権のある状態の土地に家を建てる場合、どのような税金が課せられるのでしょうか。通常、他者が所有する土地に家を建てる場合、権利金または地代を土地の所有者に納めなければなりません。

 

しかし、子供に対して地代や権利金を要求しない親は多いでしょう。地代、権利金を支払うか、支払わないかで課せられる税金は異なりますが、場合分けして課せられる税金を説明していきます。

 

  • 権利金:土地・家屋に関する賃貸借契約に基づき、借主が貸主へ支払う金銭
  • 地代:土地所有者へ支払う使用料

 

権利金・地代を払わない場合(使用賃借)

親へ権利金・地代を支払わないで家を建てる場合、本来、支払うべきである地代に対して贈与税が課せられるのではないかと思うでしょう。結論からお伝えすると、地代に対して贈与税は課せられません。

 

これは、土地の所有者へ地代を支払った場合と、無料で土地を使用する場合とで法的な分類が異なるためです。賃貸は大きく分けて使用賃借と、賃貸借に分けることができますが、使用賃借は、無料で貸し借りをすることを指します。

 

それに対して、賃貸借は借主が貸主へ賃料(地代)を納めることで成立する賃借です。土地の賃借に置き換えると、地代を支払わないで土地を使用する場合、使用賃借として見なされますが、地代を支払う場合は賃貸借と見なされます。

 

地代を支払う場合と支払わない場合で法的な分類が異なるために、贈与税は発生しません。

 

借地権の評価額分の相続税が課せられる

しかし、親が亡くなった場合、借地権の評価額分に対して相続税が課せられます。借地権とは、地代を支払うことで得られる土地を使用する権利です。借地権は、更地評価(建物がない状態の土地の時価評価額)に対して6~7割が相場ですが、都心部の土地では9割が相場になります。

 

参照:「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき|贈与税|国税庁

 

地代だけを支払う場合(賃貸借)

続いて、親の土地に家を建てる際に、権利金を支払わずに、地代だけを親へ支払った場合(賃貸借)に課せられる税金について確認していきましょう。この場合、権利金分を支払わない状態で、親の土地を使用することになりますが、法的には権利金相当額の贈与があったと見なされるため、権利金相当額に対して贈与税が課せられます。

 

固定資産税程度の額であれば使用賃借が適用される

しかし、親へ支払った額が、固定資産税程度だった場合、地代を支払ったとみなされません。つまりは賃貸借ではなく使用賃借として見なされるということであり、贈与税が課せられないということです。また、次の項目にて後述しますが、権利金と地代の双方を支払った場合、贈与税だけでなく相続税も課せられません。

 

以下、親の土地に家を建てる場合に課せられる税金についてまとめたものになります。

 

権利金

地代

税金

支払わない

支払わない

相続税

支払わない

支払う

贈与税

支払う

支払う

非課税

 

 

親の土地に家を建てる場合に税金が課せられないためには?

続いて親の土地に家を建てる場合に、税金が課せられないために必要なことについて紹介していきます。

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地代・権利金を合わせた額を親へ支払う

まず、先ほどお伝えしましたが、地代、権利金の両方を支払ったと見なされた場合、贈与税は課せられません。地代、権利金の相場価格を合わせた額を親へ支払うことで、双方の料金を支払ったと見なされます。

 

双方の合計額は、税法で規定された地代が双方を合わせた額(土地の過去3年間の平均の相続税評価額×6%)と言われていますが、通常の地代と権利金を合わせた額を目安に考えてください。

 

相続時精算課税を適用させる

贈与税を負担したくない方は、相続時精算課税を適用させることで贈与税は発生しません。しかし、相続時精算課税によって免除された贈与税の分だけ、親が亡くなった場合に課せられる相続税は高くなります。

 

相続時精算課税について詳しくは、「相続時精算課税制度のメリットと制度を活用して贈与税対策をする手引き」を参考にしてください。また、どれくらいの金額を支払えば贈与税が発生しないのか、相続時の税金について不安に感じる方は、税理士に相談しましょう。

 

 

親の土地に家を建てる上での注意点

最後に親の土地に家を建てる上で気を付けておきたいことについて紹介していきます。

 

住宅ローンの審査を通るためには担保が必要

まず、家を建てる場合、住宅ローンを借りることは一般的です。通常、住宅ローンを借りる場合、万が一、返済できなくなった場合に備えて担保を設けなければなりません。担保には、家を建てる土地や、家が対象になりますが、人的担保(連帯保証人)が必要な場合もあります。

 

すでに対象の土地が第三者から担保を取られている場合、住宅ローンの担保を土地に設定することはできません。

 

相続時に相続人同士のトラブルに繋がる

親名義の土地に家を建てると、親が亡くなった時、相続人と争う原因になります。各相続人が土地を相続するためには、土地の所有権を分割しなければなりませんが、家が建てられた状態の土地の所有権を一部、貰っても価値がないからです。

 

そのため他の相続人から土地の所有権分の対価を請求されることがあり、せっかく建てた家を売却する方もいます。しかし、建築年数に応じて家の価値はなくなるため、相続時には売却価値がないかもしれません。

 

名義変更した場合に発生する税金

相続人との争いを生まないためにも、土地の名義人を親から子供へ変更することを検討される方もいるでしょう。土地の名義を変更することで相続時のトラブルは回避できますが、その代わりに土地の時価評価額に対して贈与税が発生します。

 

 

まとめ

以上が親の土地に家を建てる場合に発生する税金になります。税金対策をする上でもどのような税金が発生するのかは知っておくべきですが、親の土地に家を建てる方に今回の記事を参考にしていただけたら幸いです。

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編集部

本記事は相続税相談ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続税相談ナビに掲載される記事は税理士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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